1.Introdução
Um empreendimento hoteleiro requer de dois a quatro anos para o seu início operacional e mobiliza elevados volumes de capital para realizar os investimentos iniciais, de longo prazo em maturação. Os empresários, os fundos imobiliários e os fundos de pensão constituem habituais investidores nesses ativos imobiliários de base hoteleira. Todos fazem avaliações financeiras criteriosas dos investimentos objetivados e utilizam tal abordagem para o turismo de lazer e o turismo de negócios.
O presente artigo tem como objetivo mostrar como avaliar as oportunidades em investimentos em hospitalidade e os fatores a serem considerados durante o ciclo de vida do projeto e o que compromete o retorno do investimento esperado, ou seja, uma breve análise de curto, médio e longo prazos para empreendimentos bem sucedidos.
2.Fundamentos de Avaliação Financeira de Empreendimentos Hoteleiros
O processo de avaliação de investimentos deve ser acompanhado por especialistas que darão apoio a avaliação por completo. A preocupação inicial antes mesmo da avaliação é de direcionar atenção às necessidades e expectativas do investidor, para isso é necessário gerar informações confiáveis e aceitas pelas instituições de crédito, investidores, operadores e outras partes interessadas, tanto para investidores e operadores novos no mercado, como também aos que têm uma ampla experiência em hotelaria.
Começado de forma correta, a avaliação financeira considera que hotéis apresentam riscos e oportunidades distintas dos empreendimentos imobiliários típicos. São vistos como produtos financeiros diferentes, ou seja, empresas que geram lucro e que precisam ser bem gerenciadas. Um hotel depende muito mais da gestão, comercial e operacional (recepção, governança, lavanderia, A&B), além de ter maior estrutura de custos operacionais.
Os projetos hoteleiros diferem dos demais projetos comerciais. Deve-se projetar levando em consideração o ponto de vista do investidor, da operadora hoteleira e do hóspede. As soluções definidas em cada projeto (arquitetura, decoração, instalações, etc.) têm impacto direto no custo de construção, na eficiência dos processos operacionais que trazem receita para o hotel, na segurança e na satisfação do hóspede.
3.O Ciclo de Vida de um Projeto em Hotelaria
Todo investimento em hotelaria, possui um ciclo de vida característico que vai desde a avaliação financeira do investimento, a decisão de investir, a implantação do empreendimento, a sua introdução no mercado, crescimento e maturidade. O ciclo de vida do projeto deve estar claro para o investidor para observação de longevidade, planejamento detalhado de atividades de projeto, contratação de profissionais, definição e implantação do produto a ser comercializado, além do perfil de decisões que serão tomadas após o seu lançamento no mercado. A figura 1 mostra claramente as ações que o investidor e/ou gestores realizarão em cada fase do projeto e operação do empreendimento.
Figura 1 - Ciclo de Vida de Projeto Hoteleiro
Fonte: RCG
4.Indicadores para Avaliação
Os indicadores de desempenho financeiro mostram se todo o esforço empregado será capaz de gerar fluxo de caixa para suportar a operação e remunerar o risco dos investidores. Tradicionalmente a avaliação é feita pelo desconto do fluxo de caixa gerado pelo empreendimento em operação. Os indicadores utilizados para avaliação do projetos são: fluxo de caixa, Taxa Mínima de Retorno (TMR), VPL, TIR, Análise de Custo-Benefício, Payback, Valor Annual Uniformae (VAUE). O Payback (período em que o investimento realizado retornará), o VPL (valor presente do valores a serem obtidos no futuro, descontados da taxa de juros ou taxa de capital da empresa) e a TIR (taxa que remuneraria o investimento realizado no projeto) são os indicadores principais para a decisão do investimento. Outros indicadores também utilizados para avaliação dos projetos em hotelaria são: taxa média de ocupação, REVPAR, Custo de Limpeza de UH. UH/jornada, Receita Hospedagem/$Arrumação, $Arrumação/UH.
Os indicadores de desempenho financeiro mostram se todo o esforço empregado será capaz de gerar fluxo de caixa para suportar a operação e remunerar o risco dos investidores.
O impacto da falta de planejamento e orientação especializada no seguimento é refletido em:
Projeto inadequado ao uso hoteleiro, gerando ineficiência operacional;
Maior prazo de construção e implantação;
Estouro de orçamento devido maior custo de obra;
Maior custo de manutenção e conservação do empreendimento;
Maior depreciação do empreendimento;
5.Critérios de Avaliação
Grandes redes internacionais como Accor, Choice, Blue Tree, Othon, Sol Meliá, Inter Continental , redes independentes, e o seguimento econômico utilizam os indicadores citados acima, contudo observam de forma diferente os critério de seleção:
BANCOS
Viabilidade do negócio
Fluxo de Caixa positivo para o serviço da dívida, de maneira a cobrir:
Juros e Reembolso do capital
Boa disciplina gerencial e financeira
Plano de Negócios sensato
Informação confiável
No que diz respeito a disciplina gerencial e financeira os bancos através de indicadores e relatórios solicitados pedem a previsão de desempenho operacional, ou seja, chega em nível da necessidade de se prever o desenvolvimento e adoção de processos operacionais padronizados para a recepção, principalmente a governança, lavanderia, A&B, etc. A gestão do empreendimento é a garantia do fluxo de caixa projetado, o perfil do líder e do gerente geral do empreendimento darão maior segurança no investimento.
INVESTIDORES
Perpetuidade do empreendimento
Processo de implantação do empreendimento
Indicadores convencionais.
Retorno sobre o Investimento (3 a 8 vezes)
Vantagem Competitiva Única
Regras de saída bem definidas: Como recuperar o capital investido?
Influência do investidor na gestão do negócio
A Perpetuidade do empreendimento diz respeito ao planejamento estratégico bem desenvolvido atrelado a contratação de executivos com capacidade de realização da estratégia definida, pois a capacidade de realizar a estratégia em investimentos hoteleiros tão importante quanto a qualidade da mesma.
Na implantação do investimento é necessário a contratação de consultorias especializadas não apenas na captação do recurso e de sócios investidores, mas principalmente na implantação dos processos operacionais, comprovados.
Outro fator considerado são as perdas nos processos operacionais, que comprometem o retorno dos acionistas, investidores e gestores, pois afetam diretamente o fluxo de caixa projetado. Os investidores mais hábeis observam o impacto de perdas no setor de governança (pois são as maiores em qualquer categoria de empreendimento), tais como perdas de enxoval, perdas de amenites, perda na má utilização de produtos químicos, materiais e equipamentos, contratos de fornecimento mau gerenciados, e sobre tudo no desempenho da equipe de governança durante a limpeza e arrumação das UH´s (unidades habitacionais) que ocasionam uma imensa perda financeira anual que impactam de forma significativa do lucro do empreendimento.
Os critérios de seleção e avaliação de projetos são claros e bem definidos pelos seus players, com isso ressalto a importância da escolha cuidadosa dos profissionais para em conjunto com o investidor realizarem a avaliação.
Os investidores mais hábeis observam o impacto de perdas no setor de governança, que ocasionam uma imensa perda financeira anual que impactam de forma significativa do lucro do empreendimento.
O investidor deve estar atendo ao setor de hospitalidade, com isso definir muito bem o seu produto, e definir ainda na fase de projeto o nível de padronização dos processos operacionais, pois em hospitalidade a prosperidade vem do operacional.
5.Referências Bibliográficas
Manual de Avaliação Financeira de Empreendimentos em Hospitalidade. Governança.com/Rio Consulting Group, 2012.
MELLO, G. GOLDENSTEIN, M. Perspectivas da hotelaria no Brasil. BNDES Setorial 33, p. 5-42, 2010.
SIZO, Ruy. Análise Financeira de Projetos. Thesaurus, Brasília, 2008.